Въпрос с повишена трудност - по ЗУТ?

[scribtor]

Колеги,
От няколко дни си задавам няколко въпроса по ЗУТ и като че ли нещо ми се губи. Та, реших да споделя и с вас, та белким измъдрим правилния отговор. Но даже и да не го измислим, ще е полезно, предполагам, за повечето да се се поровим из тия тъмни дебри...
И така - примерния казус:

Действието се развива по ЗТСУ. Три имота са обединени в общ парцел за средноетажно застрояване и освен това - към въпросния парцел има и придаваемо място от съседен имот.
Влиза в сила ЗУТ. В срока по § 6, ал.2 от ПЗ на ЗУТ, заявление за уреждане на регулационните отношения по стария ред не се подава. Срокът изтича. Процедура по § 8 също не се провежда, тъй като никой не желае такава. Издадена е скица-виза, независимо от неуредените регулационни отношения.

Въпросът е по отношение на т.нар. "придаваемо място", което вече, с оглед отпадането на отчуждителното д-ия на регулацията, не е придаваемо? А също и относно това може ли по тази скица-виза /неправилно издадена при това положение, според мен/ да се учреди право на строеж? Последното във вр. със забраната /§6, ал. 5 от ДР на ЗУТ/ за разпоредителни сделни с УПИ с неуредени регулационни отношения.

Прочетох две мнения по въпроса, които според мен биха дали коренно противоположни разрешения на казуса:

Първото - според Савин Ковечев /в коментара на ЗУТ/ - че "ако не се поиска промяна на плана или докато се поиска, в границите на съществуващия УПИ се създава съсобственост между лицето което не е платило придаваемото място/в случая това биха били собствениците на трите имота/ и лицето, което си е възстановило правото на собственост върху неплатената земя/т.е. съседа/..."
Второто - според адв. Асен Запрянов /от книгата му "Собственост и благоустройство"/ - че в този случай имотната граница, между имота, за който е отреден УПИ и придаваемото място, следва автоматически да се приеме за парцелна /граница на УПИ/ ех леге.
И в двете намирам логика, но двете мнения са взаимно изключващи се.
Така например, по отношение на учредяването на правото на строеж - при двете становища учредителите ще бъдат различен кръг лица: при първия - в кръга на учредителите ще се включи и собственика на придаваемото място, което вече не е такова, а във втория, той не би следвало да участва. Това, казано най-елементарно.
От друга страна, първото стоновище не ми се вижда подкрепено с аргументи - зако възниква съсобстваност в УПИ - нали отчуждителното д-ия отпада, по силата на какво ще се създаде тази съсобственост. ЗУТ мълчи по този въпрос /а нямаше да е лошо в ПР да беше казано нещо/. Но пък това становище е логично от гл.т., че ако го възприемем, ще се окаже, че нама да е нужна да правим юридическа гимнастика, при която да стигнем до същото положение - собствениците да купят "придаваемото място" при желание то да бъде продадено, за да се запази УПИ в съществуващите граници /избягва се простотията за се провежда процедура по § 8 и после по чл. 15/.
А ако възприемем второто мнение, това би означавало, че и трите имота, с отпадането на отчуждителното д-ие на ДРП, ще се тансформират с самостоятелни УПИ, което уж е в синхрон с идеята на ЗУТ. Но това поставя под опасност отделните ПИ/УПИ да се окажат маломерни изведнъж. От тук идва и другата опасност - ЗП няма да е в състояние да бъде осъществен, доколкото същият ще се окаже в положение като да не е съобразен със изменената по закон регулация. Разрешението - да се иска промяна на ПУП за създаване на съсобствен УПИ при условията на взаимно съгласие със съответен ЗП, общ за трите ПИ - ми се вижда нелогично, защото това би означавало да се извърши една дълга и сериозна процедура само защото "се хващаме за буквата на закона" и ми звучи доста безумно.

Има и други въпросчета, но нека не ви засипвам...
Дано не ви е прозвучало прекалено объркано, то си е, ама ако нещо не съм се изразил точно питайте...

Между впрочем, коментирайки с колеги, не успяхме да стигнем до категоричност, кое от двете е по-правилно, а може би има и трето разрешение ....

[oho_boho]

Съгласно приложимата до 31.03.2001 г. правна норма – чл. 31 ЗТСУ (отм.), дворищнорегулационният план има вещно действие. В този случай собствениците на имотите, които са били обект на дворищната регулация, стават носители на идеални части от новообразуваните парцели, като квотите се определят в зависимост от това дали образуваните по регулация общи парцели са за малкоетажно и средноетажно застрояване, или са за многоетажно и комплексно малкоетажно застрояване. Но за да настъпи отчуждителното действие на дворищнорегулационния план, е необходимо по силата на чл. 114, ал. 1 ЗТСУ (отм.), във вр. с чл. 110, ал. 1 ЗТСУ (отм.) дяловете на отделните собственици в общия по регулация парцел да се уравнят в пари по реда на чл. 279 и сл. ППЗТСУ (отм.). В случай че такава процедура не е извършвана, след като не е изплатено обезщетение от съсобственика с по-малко имотно участие на този с по-голямо такова, респ. в случай че собственикът на парцела, към който се придава, не е заплатил на собственика на „придаваемото място” обезщетение, т. е. не са уредени регулационните отношения, с обратна сила се възстановява положението между имотите, които са били самостоятелни. Следователно, докато дворищнорегулационният план не е приложен чрез изравняване на дяловете в общия по регулация парцел съгласно чл. 112, ал. 1 ЗТСУ (отм.), във вр. с чл. 279 и сл. ППЗТСУ (отм.), имотите, за които е отреден парцелът, запазват своята правна индивидуалност. До уреждане на регулационните сметки с останалите съсобственици на парцела собственикът на имота може да го държи, както и да защитава правото си на собственост с ревандикационен иск. С приемането на ЗУТ законодателят премахна вещното действие на дворищнорегулационните планове, като предвиди единствена възможност за промяна на границите на съседните урегулирани поземлени имоти да се допуска само чрез свободно договаряне между собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи – чл. 15, ал. 3 ЗУТ. Но в ПР на ЗУТ - § 8, ал. 1, във вр. с § 6, ал. 2 ЗУТ законодателят предвиди т. нар. преживяване на закона, като регламентира 6 месечен преклузивен срок от влизане на закона в сила (31.03.2001 г.) за прилагане на дворищнорегулационния план, като при изтичането на този срок (31.09.2001 г.) отчуждителното действие на влезлите в сила, но неприложени дворищнорегулационни планове за изравняване на частите в образувани съсобствени дворищнорегулационни парцели се прекратява.
Поради което след като не приложен ДРП силата на § 8, ал. 1, във вр. с § 6, ал. 2 ЗУТ отчуждителното му действие е отпаднало с обратна сила, се възстановява положението на имотите, включени в новообразувания УПИ, преди регулацията. Т. е. т. нар. парцелни граници представляват имотните граници, дори и да се касае за маломерни имоти. Следователно, собствениците на имотите, от които е бил обособен новия парцел, т. е. собствениците на УПИ-тата след отпадането на вещноправния ефект (отчуждителното действие) на неприложения ДРП, могат да учредяват ограничени вещни права.

Обаче има твърде прелюбопитно решение на Бл. Пунев за допустимостта на петиторен иск, когато не е приложена дворищната регулация, което не бих могъл да възприема, въобще!

РЕШЕНИЕ № 15 ОТ 28.02.2006 Г. ПО ГР. Д. № 2590/2004 Г., IV Г. О. НА ВКС

Публикувано: Бюлетин на ВКС, кн. 1 от 2006 г.

ПРИ ВИСЯЩА ПРОЦЕДУРА ПО ИЗМЕНЕНИЕ НА ДВОРИЩНОРЕГУЛАЦИОННИЯ ПЛАН ПРЕДИ 31.03.2001 Г., КОГАТО ВЛИЗА В СИЛА ЗУТ, ОДОБРЕНИТЕ ПЛАНОВЕ СЕ ОБЖАЛВАТ И ВЛИЗАТ В СИЛА ПО РЕДА НА ЗТСУ И МОГАТ ДА БЪДАТ ПРИЛОЖЕНИ В ШЕСТМЕСЕЧНИЯ СРОК ОТ ВЛИЗАНЕТО ИМ В СИЛА, КАТО АКО В ТОЗИ СРОК НЕ Е ПОИСКАНА ОЦЕНКА И ЗАПЛАТЕНО ОБЕЗЩЕТЕНИЕ ОТЧУЖДИТЕЛНОТО ИМ ДЕЙСТВИЕ СЕ ПРЕКРАТЯВА.
ПРИ НАЛИЧИЕ НА АДМИНИСТРАТИВНА ПРОЦЕДУРА ЗА ИЗМЕНЕНИЕ НА ДВОРИЩНОРЕГУЛАЦИОННИТЕ ПЛАНОВЕ ПО ПИСМЕНО ИСКАНЕ НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИТЕ СОБСТВЕНИЦИ, ИСКОВИЯТ ПЪТ ЗА ЗАЩИТА Е НЕДОПУСТИМ.
Чл. 108 ЗС
Чл. 15, ал. 3 ЗУТ
§ 6, ал. 4 ПР на ЗУТ
§ 8, ал. 1 ПР на ЗУТ


Докладчик зам.-председател на ВКС Благовест Пунев

За да уважи иска, с който са признати права на собственост в парцел IV-48 в размер на 184 кв.м. на "М." ЕООД гр. Р. в съсобственост с ответника "С. е." ЕООД гр. Р. въззивният съд е приел, че във връзка със заповед № 2150/1996 г. на Кмета на Община гр. Р. за частично изменение и допълване на кадастъра на Източна промишлена зона, с която са обособени от имота на ищеца парцели IV и V-48 с отреждане на процесната площ от 184 кв.м. за улица, след извършената продажба на ответника - касатор на посочените два парцела с обща площ от 1370 кв. м. е поискано от последния да извърши частично изменение на регулацията за обединяване на двата парцела в общ с придаваема част процесната от 184 кв. м., за която регулационният план не е бил приложен в предвидения в § 6 от ПЗ на ЗУТ шестмесечен срок. При положение, че в този срок по предвидения в ЗТСУ ред регулацията не е била приложена, нейното отчуждително действие отпада, поради което ищецът се явява собственик на включената в новообразувания парцел IV-48 площ от 184 кв.м. собственост на ответника-касатор и съответно негов съсобственик.
Решението е недопустимо, поради което следва да се обезсили, като производството по делото се прекрати по липса на положителна процесуална предпоставка за упражняване правото на иск - наличие на правен интерес. Фактическата обстановка е възприета правилно от решаващия съд, който е констатирал, че със заповед издадена на основание чл. 32, ал. 2 ЗТСУ № 2150/1996 г. на Кмета на общината е било извършено частично изменение и допълване на кадастъра на Източната промишлена зона на гр. Р., при което са били отредени два парцела - IV и V-48, които са продадени от "М." ЕООД - гр. Р. на "С. е." ЕООД-Р. с договор от 20.1.1997 г. По тази заповед процесната площ от 184 кв.м., представляваща собственост на първото дружество е била отредена за улица, но същата не е била отчуждена, уличната регулация не е била приложена и съответно правото на собственост върху нея е било запазено в лицето на "М." По искане на касатора е била издадена нова заповед № 472/3.4.2001 г. на Кмета на общината, с която е извършено частично изменение на регулационния план на Източна промишлена зона, като от двата продадени на ответника парцела се обособява един нов М-48, в който се включва и процесната площ от 184 кв.м. като придаваема към него част. При висяща процедура по изменение на регулационния план преди 31.3.2001 г., когато влиза в сила ЗУТ, правилно е прието, че намира приложение § 6 от ПР на закона, като одобрените планове се обжалват и влизат в сила по реда на ЗТСУ, като могат да бъдат приложени в шестмесечния срок от влизането им в сила - § 6, ал. 4 ПР на ЗУТ. Поради това, че в този срок не е поискана оценка съответно заплатено обезщетение за процесната придаваема част, какъвто е редът по ЗТСУ съгласно § 8, ал. 1 от ПР на ЗУТ, отчуждителното действие на влезлите в сила, но неприложени поземлени имоти се прекратява. В тази хипотеза този ефект на неприложения регулационен план е основание за изменение на дворищнорегулационните планове, при условията и реда на ЗУТ, като общинската администрация служебно ги изменя по писмено искане на заинтересованите собственици, като поставя в съответствие вътрешните регулационни данни по съществуващите граници на поземлените имоти. При наличие на административна процедура, чрез която се реализират правата на собственост върху придадена част по неприложен дворищнорегулационен план в контекста на чл. 15, ал. 3 ЗУТ, исковият път на защита не е допустим, поради което постановените решения на първата и втората инстанции следва да се обезсилят, като производството по делото се прекрати.

[oho_boho]

Напротив - какъв по-голям правен интерес има лицето, на когото му се оспорва правото на собственост и никакви административни процедури не биха могли да разрешат вещноправния спор.

[scribtor]

oho_boho, благодаря ти за изчерпателния и задълбочен коментар - благодарение на него открих /за себе си/ липсващото звено. Много точно си го казал и много ясно!

Бих искал обаче да продължим още малко, ако нямаш против.
Ти казваш: "...Следователно, собствениците на имотите, от които е бил обособен новия парцел, т. е. собствениците на УПИ-тата след отпадането на вещноправния ефект (отчуждителното действие) на неприложения ДРП, могат да учредяват ограничени вещни права..." Това е така, но по моему, не, във всички случаи ще може да се строи, респективно - да се учреди право на строеж. Какво имам предвид?
Така например, ако по отношение на "новите" УПИ-та /имотите/, съществуващия /за старото УПИ/ ЗП е несъвместим или технически неприложим /с оглед "новото" им регулационно положение/, то тогава, би следвало първо да се измени застроителния план, като застрояването се съобрази с новите очертания на УПИ или да се издаде виза създаваща градоустройство, без да се процедира изменение на ПУП, ако са налице предпоставките за това. И именно в тази взаимна обвързаност аз разбирам, правилото, че ЗП и РП са единна градоустройствена форма.
Другият вариант би бил - ако УПИ-тата са до такава степен маломерни, че не стават на нищо, собствениците им по взаимно съгласие, да се "обединят в общо УПИ" с общо застрояване, ползвайки съществуващия ЗП, като в този случаи, всички едновременно следва да заявят желанието си за това. Практически го виждам като подадат обща молба за издавене на виза по стария ЗП.
При всички случаи, за да се строи или да се учреди право на строеж, ще следва за имота да е предвидено застрояване, доколкото правото на строеж би могло да се учреди само за предвидено по ПУП застроеване, не и ако за УПИ не се предвижда такова или то е в противоречие със ЗУТ.